Fondų taikinys – nekilnojamasis turtas

Baltijos šalių tarptautinei nekilnojamojo turto UAB „Resolution Holdings“ priklausanti investicijų valdymo įmonė „Lords LB Asset Management“ baigia styguoti investicinį fondą „Lords LB Baltic Fund I“, kuris per artimiausius 5 metus į Lietuvos, Latvijos ir Estijos nekilnojamąjį turtą žada investuoti apie 25 mln. EUR. Naują fondą Baltijos šalims „BPT Baltic Opportunity Fund“ netrukus į gyvenimą išleis ir komercinės paskirties nekilnojamojo turto investicinius fondus valdanti bendrovė „BPT Asset Management“.

Idėją investuoti į kainų burbulo sprogimą išgyvenusį nekilnojamąjį turtą, pasak fondo „Lords LB Baltic Fund I“ valdytojo Vykinto Misiūno, skatina dabartinė ekonominė rinkos padėtis, kurią iš investuotojų pozicijų galima apibūdinti taip: kuo blogiau, tuo geriau.

Fondo „Lords LB Baltic Fund I“ valdytojas Vykintas Misiūnas neslepia, kad fondas sieks palankiomis sąlygomis įsigyti nekilnojamojo turto ir iš bankų, nes iki 2010 metų vidurio į Baltijos šalių komercinių bankų balansus už negrąžintas paskolas pateks iki 2,5 mlrd. EUR vertės nekilnojamojo turto.

„Pirmieji nekilnojamojo turto sandoriai rinkoje prasidės nuo geriausių objektų. Be to, bankai taip pat turės labai didelį nekilnojamojo turto portfelį, su kuriuo kažką reikės daryti. Mums tai labai gera prognozė, nes tai bus reta investavimo galimybė, kurią galės išnaudoti fondas, įsigydamas labai aukštos kokybės komercinio nekilnojamojo turto“, – apie naujų investicijų tikslą kalba Misiūnas.

Baltijos šalyse veiksiantį fondą domins tik komercinio nekilnojamojo turto segmentas: jis pirks biurų pastatus, prekybos ir logistikos centrus. Daugiau kaip pusė „Lords LB Baltic Fund I“ lėšų planuojam skirti investicijoms Lietuvoje. Informacijos apie parduodamus nekilnojamojo turto objektus fondas jau turi, todėl jau dabar atlieka jų atranką ir analizę.

70% visų fondo lėšų jo valdytojai planuoja skirti nuomos pajamas generuojančiam turtui. Jis turėtų būti geroje vietoje, geros statybos kokybės ir turintis stabilius nuomininkus.

„Tam tikrais atvejais pirksime ir finansinių sunkumų turinčius nekilnojamojo turto objektus (ang. distressed property), tačiau tokioms investicijoms atiteks ne daugiau nei 20% fondo lėšų“, – dėsto Misiūnas. Jis skaičiuoja, kad per 4–7 metus „Lords LB Baltic Fund I“ turėtų sugebėti uždirbti aukštesnę negu vidutinę rinkos grąžą, t. y. jo metinis pelningumas turėtų siekti apie 18–20%.

„Tarptautinė praktika rodo, kad fondai, kurių įkūrimo metai sutampa su ekonominio nuosmukio laikais, vėliau rodo geriausius rezultatus“, – sėkme įsitikinęs Misiūnas. Pasak jo, fondo sėkmės mokestis veikia taip: jeigu jo metinis pelningumas yra iki 15%, tai visas pelnas atitenka investuotojams

Ir fiziniai, ir juridiniai

„Lords LB Baltic Fund I“ lėšas investicijoms rinks iš institucinių ir privačių klientų. Pastariesiems minimali investavimo suma nubrėžta ties 50 000 EUR, tačiau valdymo įmonės sprendimu galės būti ir mažesnė.

„Manau, kad didelę investuotojų dalį sudarys pasiturintys Baltijos šalių privatūs investuotojai, nes jie turi pinigų, kuriuos laiko banko indėlyje ir nežino, ką su jais daryti“, – argumentuoja Misiūnas.

Kalbėdamas apie juridinius asmenis, kurių minimali investicija turės būti ne mažesnė nei 300 000 EUR, jis teigia, kad greičiausiai tai bus investuotojai iš Švedijos, Didžiosios Britanijos, JAV, Rusijos.

Fondas bus platinamas trimis etapais: pirmasis baigiasi šių metų rugpjūčio 31 dieną, arba surinkus 5 mln. EUR, antrasis – gruodžio 31 dieną, arba surinkus 12,5 mln. EUR, o trečias – 2010 birželio 31 dieną, arba surinkus 25 mln. EUR.

„Mūsų fondo klientai turėtų orientuotis, kad pinigus investuoja maždaug 5 metams. Jeigu savąją dalį jis norės parduoti anksčiau, sieksime surasti jo dalies pirkėją tarp esamų ar naujų investuotojų, bet negarantuojame, kad jis galės išeiti kada panorėjęs“, – įspėja Misiūnas. Pasak jo, investuotojas rizikuos visa savo suma, be to, jis gali susidurti su nekilnojamojo turto vystymo, rinkos, likvidumo, riboto diversifikavimo, infliacijos, neapdraustų nuostolių, sandorio šalies ir atsiskaitymų rizika.

„Kita vertus, įsigyto nekilnojamojo turto vertė galėtų išnykti tik tuo atveju, jeigu neliktų paties objekto. Net po didelio žemės drebėjimo liktų žemė, ant kurios stovėjo koks nors objektas“, – nusišypso Misiūnas. 

Baltijos šalims – ir kitas fondas

Naujasis „BPT Asset Management“ fondas „BPT Baltic Opportunity Fund“, kaip ir minėtas „Lords LB Baltic Fund I“, skirtas investicijoms trijose Baltijos šalyse.

„Jis jau baigiamas registruoti Estijoje ir netrukus bus pradėtas platinti instituciniams investuotojams ir investuoti“, – naujienas praneša „Baltic Property Trust (BPT) Asset Management“ vadovas Antanas Anskaitis. Jis sako, kad minimo fondo akiratyje bus nekilnojamasis turtas, esantis sostinėse, kokybiškai pastatytas, naudingas jame dirbantiems klientams, ne per didelis, stabiliai aukšto pajamingumo ir pirktas iš nepriekaištingos reputacijos vystytojo ar investuotojo.

„BPT Asset Management“ vadovas Antanas Anskaitis: „Dabar investicijoms Baltijos šalyse didžiausias iššūkis – rekordiškai prasti fundamentaliosios ekonomikos dalyvių lūkesčiai. Kokybiniai nekilnojamojo turto parametrai vidutiniame laikotarpyje gali likti neįvertinti būtent tų, dėl kurių tas nekilnojamasis turtas yra vystomas ir kurių stabiliu poreikiu grindžiamos ilgalaikės investicijos.“

„Mes tikime investicijomis Baltijos šalyse ir per vidutinį laikotarpį norime uždirbti savo investuotojams geresnę grąžą nei bet kuris kitas to paties rizikos profilio investicijų valdytojas“, – optimistiškai ir ryžtingai rinkoje nusiteikęs veikti Anskaitis. Pasak jo, dėl didelio švediško kapitalo svorio Baltijos šalių finansų rinkose, lietuviai neišvengiamai nuolatos grįš prie analogijų paieškos. Tačiau praeities įvykiai, ypač finansų rinkose, jo nuomone, negali būti naudojami ateities sprendimams grįsti.

„Sutinku, kad jau ilgai nereikės vystyti naujų prekybos, verslo ar platinimo centrų mūsų regiono ekonomikos gyvenimui normaliai palaikyti. Be to, „pradinės pozicijos“ niekada nebuvo normalios „pradinės pozicijos“, o tiesiog vienkartinis stebuklas“, – teigia Anskaitis. Jis patikslina, kad pasitelkti švedų patirtį mums vertinga tik dėl vienos priežasties – toji karta yra tiesiogiai patyrusi dešimtojo dešimtmečio dvasią ir vis dar yra aktyvi tiek finansų, tiek nekilnojamojo turto rinkos gyvenime.

Pirmoji ir pagrindinė rizika – pinigai

Apie projektų valdymą ir rizikos kontrolę prieš dvejus metus Vilniuje dėstęs „ESADE Business School“ profesorius Jamesas Herbolichas iš Ispanijos nurodė, kad tik atsakius į specialius 26 klausimus, galima įvertinti pradedamo vykdyti ar jau vykdomo projekto galimybes ir riziką.

Jis įvardijo 7 rizikos punktus, kurie būdingi ir nekilnojamojo turto projektams: 1) pinigai – projekto finansavimo užtikrinimas; 2) rinka – verslo plano realumas ir projekto aktualumas; 3) tikslas – ar susitarta dėl projekto tikslo ir uždavinių, rizikos; 4) organizacija – projekto užsakovo ir vykdytojų kompetencija, terminai, kokybė; 5) viešieji ryšiai – priimtinumas visuomenei, jos suinteresuotoms grupėms; 6) nedraugai – konkurentų įtaka, suinteresuoti politikai; 7) draugai – palaikančios jėgos ir rizika jų netekti; 8) kas atsitiks su projektu, pavėlavus jį įgyvendinti.

Lietuvos nekilnojamojo turto rinkos specialistai patikslina, kad gerais laikais vystytojai kentėjo nuo minėtų 3–8 rizikos punkto, o blogais laikais – nuo 1, 2 ir 8 punkto. Nekilnojamojo turto projektai yra ilgalaikiai, o jų pagrindinės rizikos (pinigai ir rinka) ekonomikai smunkant žemyn būna negailestingi tiek bankui, tie vystytojui.

Įmonė jau yra, perimto turto – dar ne

SEB banko 2008 metų pabaigoje įkurta specializuota nekilnojamojo turto valdymo UAB „Litectus“ šiuo metu baigia derinti savo struktūrą ir veiklos strategiją. Ji sieks užtikrinti banko įsigyto ir disponuojamo nekilnojamojo turto, kuris atitektų kaip kredito grąžinimą užtikrinęs užstatas, valdymą, plėtojimą ir realizavimą. Pasak „Litectus“ generalinio direktoriaus Edvino Malevskio, jeigu bendrovėms iškiltų sunkumų vykdyti savo finansinius įsipareigojimus bankui, įmonė pasirengusi iš jų įsigyti kredito grąžinimą užtikrinantį užstatą.

„Kol kas nesame perėmę nė vieno nekilnojamojo turto objekto“, – informuoja „Litectus“ generalinis direktorius. Jis dėsto, kad kaip užstatas bankui nekilnojamojo turto realizavimo modeliai priklausys nuo konkrečios padėties rinkoje, tačiau bus remiamasi rinkos kainomis, siekiant geriausio rezultato, galinčio sumažinti praradimą, kurį patyrė bankas, išduodamas šiuo turtu užtikrintą ir negrąžintą paskolą.

„Litectus“ perimtą turtą planuoja laikyti tol, kol pagerės padėtis rinkoje, joje atsiras potencialių pirkėjų, norinčių investuoti į nekilnojamąjį turtą. O bendrovės turimas turtas bus parduodamas už tuo metu rinkoje vyraujančias kainas.

Stengsis gauti „realią kainą“

„Swedbank“ taip pat yra pasirengęs valdyti jam atitekusį sužlugusių klientų nekilnojamąjį turtą. „Tokia realybė, nieko nepadarysi. Turto administravimas nėra banko tiesioginė funkcija – nedegame noru tverti tvorų nebaigtose statybose, samdyti sargus, mokėti komunalinius mokesčius. Bet jei teks - imsimės ir to“,- sako Mindaugas Steikūnas, „Swedbank“ verslo klientų departamento direktorius. Pasak jo, bankas jau yra įsteigęs atskirą padalinį perimtam turtui valdyti. Tačiau visais atvejais visų pirma bus mėginama surasti pirkėją „už realią kainą“.

„Tikrai nesirengiame staigiai išparduoti viso perimto turto – tai žymiai sumažintų kainas visoje rinkoje ir atsigręžtų prieš patį banką. Tokia klaida per 90-ųjų krizę buvo padaryta Švedijoje, kainos dėl to krito iki 80%“,- sako bankininkas.

Anot Steikūno, randasi vis daugiau investuotojų – didžioji jų dalis iš užsienio, - kurie žvalgosi supirkinėti dabar atpigusius nekilnojamojo turto objektus, tikėdamiesi juos pabaigti vystyti ir vėliau pelningai parduoti. „Klausimas – tik kaina. Deramės, nenorime atiduoti už 30-40% vertės“,- sako banko atstovas.