Fondai tyko mažiausios kainos

Kreditinių išteklių pristigusi Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) rinka – ne visiems pakasynų laukas. Pinigų investicijoms sugebantys pritraukti fondai atidžiai stebi nebaigtas Lietuvos statybas, laukdami paties tinkamiausio momento, kai išeities nebeturintys vystytojai arba jų projektus priverstinai perėmę bankai sutiks nuleisti kainą iki rekordinių žemumų. Šiam tikslui fondus steigiantys investuotojai nurodo pagrindinį kriterijų – NT objektas turi būti parduodamas už žemesnę kainą nei dabartinė jo savikaina ir net neabejoja tokių pasiūlymų netrukus sulauksiantys.

Specialistų vertinimu, kantrybės ir pinigų turintiems investuotojams sėkmingu laimikiu gali tapti tiek nebaigti statyti arba pakankamai pirkėjų nesulaukę gyvenamieji namai, mažai nuomininkų turintys verslo ar prekybos centrai, taip pat žemės sklypai su nepabaigta vystyti infrastruktūra. Dabar itin pigiai juos įsigiję fondai uždirbtų ateityje, po krizės vėl pajudėjus rinkai.

Parduos labai pigiai

Nerijus Juodelis, NT paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ generalinio direktoriaus pavaduotojas, prognozuoja, kad netrukus Lietuvoje atsiras sandorių, kai NT valdymu užsiimantys fondai už labai mažą kainą perims nebaigtus vystyti objektus. „Tačiau tam rinkoje turi subręsti kritinė situacija, kurios Lietuvoje kol kas dar nėra. Esminis tokių sandorių momentas – mažesnė nei dabartinė savikaina įsigyjamojo objekto kaina“, – nurodo ekspertas. Jis teigia, kad tokia „lūžio kaina“ dažniausiai pasiekiama tada, kai NT kaip užstatą jau būna perėmęs paskolą suteikęs bankas, parduodantis jam papildoma našta tapusį objektą už likvidacinę kainą.

Kol kas tokių žlugusiais prisipažinusių NT vystytojų Lietuvoje nėra. Nors sunkumų šiuo metu patiria visi be išimties NT vystytojai, kol kas savo nebaigtus objektus jie dar mėgina pardavinėti už rinkos kainą. „Nemažai vystytojų jau sutiktų parduoti savo visą nebaigtą projektą, tačiau kol kas jie dar tikisi parduoti pelningai ir tai dar nėra likvidacinė vertė, kuri domintų investicinius fondus“, – dabartinę padėtį Lietuvos NT rinkoje apibendrina Juodelis.

„Tačiau pasiseks ne visiems. Pervažiuokite vien Vilnių ir pažiūrėkite, kiek dar yra nebaigtų statyti objektų“, – plika akimi matomų problemų virtinę įvardija „Ober-Haus“ atstovas. Fondų taikiniu netrukus gali tapti visų rūšių nepabaigti vystyti NT objektai – tiek gyvenamieji daugiabučiai, tiek verslo centrai, tiek neišvystyti žemės sklypai.  

Pernelyg optimistinės viltys

Darius Verbyla, NT paslaugų bendrovės „Orem“ direktorius, sako kas savaitę gaunantis paklausimų dėl galimybės įsigyti vadinamąjį „distressed“ NT, kurio vystymas sustojo dėl apyvartinių lėšų stygiaus. „Tačiau pasikalbėjus su NT savininkais ir išgirdus kainą, už kurią jie linkę parduoti, supranti, kad daugelis vis dar per daug optimistiškai žiūri į ateitį“, – pažymi Verbyla. Jis neabejoja, kad rinkoje tik daugės norinčių parduoti žemės sklypus, pradėtas ir nebaigtas statybas, pabaigtus, tačiau be nuomininkų komercinės paskirties NT projektus.

„Baltic Property Trust Asset Management“ vadovas Antanas Anskaitis neslepia NT rinkos krizėje matantis galimybę uždirbti. (Augio Narmonto nuotr.)

„Orem“ vadovas mano, kad jau kitąmet Lietuvos rinkoje atsiras mažiausiai keli NT rinkos dalyviai, aktyviai supirkinėjantys smarkiai atpigusius objektus. Anot jo, jau šiuo metu rinkoje yra gana nemaža pasiūla palyginti nedidelių, 10–20 mln. Lt vertės projektų, kurių investicijų pelningumas galėtų siekti 9–10%.

„NT vystytojai turėtų mažiau problemų, jeigu plačiau pasižiūrėtų į susiklosčiusią padėtį. Pavyzdžiui, užsienio investuotojai paprastai ieško didesnių projektų. Tačiau kai pradedame kalbėti su mažesnių projektų savininkais apie jų objektų „supakavimą“ į didesnį NT portfelį, daugelis nenori investuoti į pasirengimą parduoti. Jie įsivaizduoja, kad vis dar užtenka viename lape surašyti pagrindinius duomenis, įdėti porą nuotraukų ir prie jų projektų nusidrieks eilė pirkėjų“, – rinkos inertiškumą apibūdina Verbyla. Anot jo, investuotojai vertina objektus pagal jų vietą, reikalingas investicijas, būtinas projekto korekcijas, rinkos potencialą, pelningumą, o šiuo metu rinkoje tvyranti didesnė rizika turi būti kompensuota ir didesne investuotojo grąža.  

Bankas pasirengęs

Aivaras Čičelis, SEB banko Verslo klientų ir institucijų departamento direktorius, pripažįsta, kad NT sektorius šiuo metu yra „padidinto dėmesio zona“.

„Šiandien, kai NT rinka gyvena stagnacijos ar net recesijos nuotaikomis, dalis bendrovių, plėtojančių NT projektus, išgyvena nebe pačius geriausius laikus ir greito situacijos pagerėjimo artimiausiu metu mes taip pat nematome“, – dabartinę padėtį apibūdina bankininkas.

Jis neslepia, kad Lietuvos ekonomikos lėtėjimas ir sudėtinga padėtis tarptautinėse finansų rinkose lemia griežtesnę SEB banko kreditavimo politiką.

„Bankas kur kas didesnį dėmesį kreipia į tai, kaip klientai sugeba prisitaikyti prie lėtėjančios ekonomikos ir smunkančios vidaus paklausos, kokių priemonių imasi sumažinti blogą poveikį, kaip dėl to kis jų pardavimas, pelningumo maržos ir kartu sugebėti užtikrinti pinigų srautus kreditų aptarnavimui“, – vardija pašnekovas. Bankas taip pat atidžiai vertina, „ar rizika dėl projekto ateities su kredito teikėju linkę dalytis ir pačios bendrovės akcininkai, ar jų veiksmai rodo pakankamą tikėjimą projekto, kuriam yra reikalingas finansavimas, perspektyvomis“.

Čičelio teigimu, iki šiol SEB bankas nėra perėmęs nė vieno plėtros nebegalinčios tęsti NT bendrovės projekto, tačiau tokiam būsimam scenarijui ruošiasi.

„Negalime atmesti galimybės, kad tokių atvejų blogėjant padėčiai rinkoje bus, – kalba Čičelis. – Jeigu vis dėlto situacija kuriai nors bendrovei susiklostytų nepalankia linkme, turime pajėgumų dalį šių projektų perimti į savo balansą ir savarankiškai juos administruoti, o pabaigus – ieškoti galimybių juos pasiūlyti rinkai.“

Anot jo, NT projektų plėtra nėra bankui būdinga veikla, tačiau ji jau yra pritaikyta daugelyje pasaulio valstybių sunkesniais ekonominiais laikotarpiais, todėl Lietuva šiuo klausimu taip pat nebūtų išimtis.

Fondas komerciniams pastatams

Komercinės paskirties NT investicinius fondus valdančiai bendrovei vadovaujantis „Baltic Property Trust Asset Management“ (BPTAM) vadovas Antanas Anskaitis neslepia NT rinkos krizėje matantis galimybę uždirbti. Šiuo metu bendrovė kaip tik ruošiasi pradėti platinti ir investuoti naują fondą, kuris pelną ateityje uždirbtų iš sunkumus šiuo metu patiriančių komercinės paskirties NT objektų.

Anskaitis pabrėžia, kad trys iki šiol Baltijos šalyse sėkmingai BPTAM investuoti fondai rėmėsi vadinamąja pridėtinės vertės (angl. value added) strategija: buvo investuojama į gana stabilų pajamų srautą generuojančius objektus, kurie naujojo valdytojo intelektinio ir finansinio kapitalo injekcijomis būdavo kilstelėjami į aukštesnį kokybinį ir investicijų pajamingumo lygį.

„Tačiau šiuo metu matome galimybių pritraukti dėmesį ir kitokiam, vadinamajam oportunistinių investicijų fondui: jis labai nebrangiai investuotų į vis dar geros bazinės kokybės NT objektus, kurių komercinė sėkmė arba dar neatėjusi, arba jau akivaizdžiai pažeista ir dabartiniame ekonomikos cikle jo šeimininkas nebepajėgus tokio objekto toliau plėtoti. Dabar įsigiję jį labai pigiai siektume tokį objektą sutvarkyti iki stabilias nuomos pajamas užtikrinančio lygio ir tikėtumės, kad jo vertė ir likvidumas gerokai išaugtų vėl į gera pasikeitus makroekonominei aplinkai“, – naująjį produktą „Versus“ apibūdina Anskaitis.

Pelno sieks gaivindami

Jis pabrėžia, kad esminė tokių objektų ypatybė – labai maža įsigijimo kaina. „Jeigu mes matysime, kad dominantį objektą šiandien galime įsigyti daug pigiau nei kainuotų jį pastatyti – jis bus įdomus“, – paaiškina pašnekovas. Jis apibrėžia BPTAM dėmesio zonon patenkančius NT segmentus: tai 4 000–15 000 m² verslo centrai gerose vietose Vilniuje, Rygoje ir Taline bei tokio pat dydžio prekybos centrai didžiuosiuose šalių miestuose.

„Nesame pajėgūs valdyti milžiniškų plotų, tačiau nematome prasmės „kankintis“ ir mažuose objektuose. Taip pat nematome ilgalaikių investicijų perspektyvų kituose Lietuvos miestuose nei Vilnius, Kaunas ir Klaipėda, – apibendrina įmonės vadovas. – Taip pat ne visi geros kainos objektai gali būti paversti gulbėmis iš bjauriųjų ančiukų. Bet objektų, kurie mus galėtų dominti, rinkoje yra užtektinai.“

Naująjį fondą planuojama investuoti į 7–10 objektus trijose Baltijos šalyse.

Anskaitis atskleidžia, kad šiuo metu Baltijos šalyse, kaip ir visose kitose krizės apimtose vietose, sklando du alternatyvūs investavimo į NT požiūriai. Pirmasis – grynai oportunistinis, patrauklus šiose srityje iki šiol nė nedirbusiems fondams: atėjai, pigiai nupirkai, o ekonomikai vėl pasitaisius pardavei daug uždirbdamas. Antrasis variantas – investuoti į tokius objektus, kurių sėkmingą verslą savo vadybos patirtimi tikiesi atgaivinti jau dabar, o pakilus ekonomikai iš to tikiesi uždirbti dar daugiau.

„Tačiau tam reikia labai kritiškai įvertinti, ką kiekvienam segmente esi pajėgus padaryti, ar turi patirties, santykių su potencialiais turto naudotojais kapitalą“, – sunkesnįjį kelią apbūdina Anskaitis.

Planuojama naujojo BPTAM fondo investicinė apimtis – apie 350 mln. Lt, skolintas kapitalas jame sudarys ne daugiau kaip 50%, siekiama vidutinė kasmetinė nuosavo kapitalo grąža – ne mažiau kaip 12%. Fondas planuoja pradėti veiklą 2009 metų pirmąjį ketvirtį.