Nekilnojamasis turtas: kitokia investicija

„Jeigu svarstote galimybę pirkti nekilnojamojo turto, kurį norėtumėte išnuomoti, arba planuojate investuoti į nekilnojamąjį turtą, jums reikėtų įsigyti viešbučio kambarį“, –tai reklama iš britų verslo dienraščio „The Financial Times“. Panašių patarimų bei pasiūlymų aptikome ir kituose leidiniuose. Toks investavimo į nekilnojamąjį turtą būdas labai populiarėja įvairiose Europos šalyse, o Balkanuose tai galima pavadinti bumu, kur užsieniečiai uoliai perka apartamentus. Lietuvoje tokioms investicijoms kol kas sukurti tik du projektai Palangoje – „Pajūrio rezidencija“ ir „A Capella SPA Palanga“.

Investicijos, kurios esmė – pirkti ir išnuomoti (angl. buy-to-let), idėja paprasta: jūs įsigyjate viešbučio kambarį, kaip kad dienraštyje „The Financial Times“ siūlo Londone įsikūrusi kompanija „GuestInvest“, bendra įmonė su „Bank of Scotland“, arba šalia viešbučio esančius apartamentus. Kažkiek laiko juose praleidžiate pats, o kitą – viešbučio administracija juos nuomoja savo svečiams. Gautas pajamas viešbutis dalijasi su investuotoju. Pavyzdžiui, minėtame „The Financial Times“ skelbime siūlomas 50:50 santykis. Be to, pagal iš anksto sudarytą valdymo sutartį, viešbučio personalas prižiūri ir tvarko jūsų įsigytą turtą.

„Tokių investicijų grąža niekada nebus didesnė nei 5–6% per metus“, – įsitikinęs Andrius Stonkus, „Re&Solution“ investicijų vadovas Baltijos šalims. Jis sako, kad tokios investicijos dabar labai populiarios Kroatijoje, Rumunijoje, Bulgarijoje. Pavyzdžiui, pastarojoje šalyje vadinamuosius antruosius namus (angl. second house) masiškai perka anglai.

„Už tokį nekilnojamąjį turtą jie moka rinkos kainą, tačiau pajūryje visada viskas kainuoja brangiau“, – sako Stonkus ir nurodo, kad tai investicija, kuri generuoja didesnes pajamas nei kad rinkoje esančios bankų palūkanos.

„Tokiu principu daug užsieniečių yra nusipirkę vadinamuosius antruosius namus Ispanijoje, Graikijoje, Italijoje. Ir jiems nėra poreikio skraidyti į kitas šalis. Be to, jie siekia, kad viskas būtų nuomojama ir kad jie gautų tam tikrą sumą pinigų. O, pavyzdžiui, lietuviai, kurie turi nekilnojamojo turto Ispanijoje, niekam nieko nenuomoja ir ten gyvena tik patys“, – investuotojų mąstymo skirtumus atskleidžia Stonkus.

Ir Vilnius, ir Druskininkai

Eksperto teigimu, Lietuvoje tokio pobūdžio investicija, kai perkama ir išnuomojama, tikrai pasiteisintų Vilniuje ir Druskininkuose.

„Problema tik ta, kad Vilniuje nuomos rinka apskritai neegzistuoja. Sostinėje yra tik keletas verslininkų, kurie nuomoja butus Senamiestyje. Kita vertus, sostinėje bendrovėms nėra tikslo siūlyti investuoti mums dar neįprastu būdu, nes butus čia ir taip perka“, – argumentuoja Stonkus ir pasisako už tokias investicijas Druskininkuose.

Druskininkų sveikatinimo centro „SPA Vilnius“ valdybos pirmininkas Valdas Trinkūnas „Versus“ sakė, kad prieš keletą metų buvo norinčių įsigyti apartamentus jų valdomame komplekse. Be to, bendrovė planavo pardavimui statyti apartamentus kitame savo turimame sklype Druskininkuose, tačiau vėliau šios minties atsisakė.

„Noriu pabrėžti, kad investicija, kai turtą įsigyji ir jį nuomoji, nėra verslas. Tai yra priemonė parduoti butus. Lietuvoje, kai butai perkami nespėjus viešai paskelbti apie projektą, tokiai investicijai poreikio nėra“, – tvirtina „Re&Solution“ investicijų vadovas Baltijos šalims Andrius Stonkus.

„Lietuvoje sėkmingai tokiu būdu investuoti trukdytų įstatyminė bazė, susijusi su turto apmokestinimu. Įsigijus antrąjį būstą ir atsižvelgiant į tai, kad jį dar ir nuomodamas investuotojas gautų pajamų, tektų mokėti nemažus mokesčius“, – pažymi verslininkas.

Tačiau jis atskleidžia, kad šiuo metu laukia atsakymo iš dviejų Sankt Peterburgo įmonių, kurios norėtų investuoti į jų keturių žvaigždučių viešbutį. Jeigu jis bus teigiamas, bus įkurta bendra įmonė, kurioje lietuviai teturės 34% akcijų.

Pradžia Palangoje

Investicijų, kurių esmė – įsigyti turtą ir vėliau jį nuomoti, pirmąja kregžde Lietuvoje galima laikyti minėtą „Pajūrio rezidenciją“ ir „A Capella SPA Palanga“. Projektus Palangoje vystys AB „Vilsota“ ir nekilnojamojo turto bendrovė „Pinus Proprius“.

„Pajūrio rezidenciją“ sudarys 4 korpusai, kuriuose esantys apartamentai parduodami. Jų kaina prasideda nuo 7 500 Lt/m² ir kyla aukštyn, priklausomai nuo to, kiek pro apartamentų langus matosi jūra. Daugiausia apartamentus perka lietuviai. Pirmąjį pastatą – korpusą A statybininkai gyventojams įsirengti planuoja atiduoti kitų metų pavasarį.

O paslaugas, svarbiausia – nuomos, įskaitant net gėlių laistymą ir laikraščių pristatymą, teiks specialiai sukurta komplekso valdymo įmonė.

„Vilsota“ generalinis direktorius Emilis Gustainis prognozuoja, kad tik apie trečdalis savininkų norės, kad jų apartamentai būtų nuomojami.

„Lietuviai apartamentus iš mūsų perka ne dėl to, kad jie turės galimybę juos nuomoti, o todėl, kad jie yra prie jūros“, – pažymi Gustainis. Pasak jo, šiuo atveju pirkėjams nuoma bus tik papildomas saldainiukas, kuris padės sumažinti apartamentų išlaikymo išlaidas.

„Kol neaišku, kiek savininkų norės juos nuomoti, kalbėti apie gautų pajamų dalijimąsi, anksti“, – sako Gustainis.

„A Capella SPA Palanga“ bus viešbutis su SPA centru ir konferencijų salėmis.

„Viešbutį sudarys trys gyvenamieji namai, kuriuose įrengti apartamentai turės standartinį išplanavimą. Gali būti, kad ir baldai juose bus standartiniai“, – pasakoja Stonkus. Pasak jo, įsigijusieji ten apartamentus irgi privalės sudaryti sutartis dėl administravimo.

Minėtuose projektuose Palangoje, anot Stonkaus, žmonės už apartamentus moka didžiulius pinigus, įsigyja juos sau, nors vien iš palūkanų ten kambarius galėtų nuomotis 10 metų, tačiau jų įsigijimo motyvas – nuosavybės jausmas.

„Dar viena priežastis – per šventes viešbutyje kambarių neįmanoma gauti“, – aiškina Stonkus.

Pagrindinis pardavimo būdas

Egzotiškose šalyse, kaip antai: Tailande, Maldyvuose, Malaizijoje, Balio saloje, investicija, kai nekilnojamojo turto įsigyjama ir jis nuomojamas, labai paplitusi.

„Kai išvardytose šalyse perki butą, tau pateikia skaičiavimus apie investicijų grąžą. Dažniausiai tai būna 5–6% per metus. Tame pačiame dokumente būna išdėliotos ir sąnaudos bei grynosios pajamos“, – pasakoja Stonkus.

Toks investavimas Europoje yra mažiau populiarus, tačiau jis, pavyzdžiui, dažnas Ispanijoje. Ten stato didelius viešbučius, o jų apartamentus išparduoda ir vėliau nuomoja.

Taip investuoti siūlo ir patys viešbučiai, pavyzdžiui, Margaritoje. Kai viešbutis pasistato didžiulį kompleksą, tam, kad susigrąžintų į jį investuotus pinigus, jis dar pastato ir gyvenamuosius namus. Jie būna vienodo dydžio, standartinio išplanavimo, dažniausiai su standartiniais baldais. Juos visus viešbutis parduoda ir su visais pirkėjais pasirašo privalomą valdymo sutartį. Vėliau viešbutis priklausomai nuo užimtumo skirsto klientus į tuos apartamentus ir už tai taip pat gauna iš anksto suderėtą dalį.

„Viena vertus, taip jis išplečia savo vietų skaičių sezono metu, kita vertus – jau būna susigrąžinęs investicijas, kurios buvo sudėtos į komplekso vystymą“, – verslo modelį išdėsto Stonkus ir primena, kad griežtai reglamentuojama, kada ir kaip šeimininkas turi pranešti apie savo atvykimą, taip pat kiek laiko planuoja būti ir kita.

„Kai užsienio šalyje užsieniečiui negalima įsigyti nekilnojamojo turto, kaip antai Maldyvuose, tuomet investuotojui siūloma apartamentus išsinuomoti 40 metų, sumokant visą sumą iš karto, o jam garantuojama tam tikra suma, kurią jis gaus iš nuomos per metus“, – toliau dėsto Stonkus. Pasak jo, jeigu savininkui kas nors nutinka, nuomos teisė yra paveldima. Po 40 metų yra galimybė tą būstą nusipirkti, jeigu iki to laiko šalyje pakeičiami įstatymai dėl užsieniečių nekilnojimojo turto įsigijimo.

Naudinga nuoroda

Išsamiau su investavimo Didžiojoje Britanijoje modeliu galima susipažinti:

www.guestinvest.com.