Valdžios pareigūnams viešai prabilus apie neveiksmingai valdomą valstybės nekilnojamąjį turtą, Lietuva vėl atgaivino investuotojų susidomėjimą. Valstybinis nekilnojamasis turtas jiems – saugi investicija su patikimu ilgalaikiu nuomininku ir minimalia rizika. Valstybei – atlaisvintos milijardinės lėšos. Ruošiantis privatizuoti tokius objektus, svarbu konkurso sąlygas parengti taip, kad pasiūlytoms kainoms nepateisinus lūkesčių, būtų galimybė atsitraukti, o svarbiausia – turėti strategiją, kaip efektyviai panaudoti gautus pinigus, kad jie nebūtų tiesiog pravalgyti.
Akmenį į Vakaruose sėkmingai taikomą valstybės nekilnojamojo turto (NT) pardavimo su ilgalaike atgaline nuoma (angl. − sale and leaseback) strategiją Lietuvoje pirmasis metė sostinės meras Vilius Navickas. Šių metų lapkritį pasirodžius informacijai, kad gali būti parduodamas sostinės savivaldybės centrinis administracinis pastatas, jis šio sandorio naudą paaiškino taip: „Bus atsiskaityta su mūsų kreditoriais. Kaip antai esame skolingi kiemsargiams.“ Ir tik paskui paminėjo galimybę investuoti. Tačiau pastarojo sakinio žmonės neišgirdo. Jų nuomonė tokia pat: parduos, kad gauti milijonai būtų pravalgyti. Kita blogybė – parduodama tada, kai nekilnojamojo turto kainos rinkoje ritinėjasi žeme.
Labai svarbus klausimas – kaip elgsis bankai, kurie tradiciškai finansuoja NT objektų su ilgalaike nuoma įsigijimų sandorius.
Tačiau valstybinio NT privatizacijos šalininkė Finansų ir nekilnojamojo turto konsultacijų bendrovė „Re&Solution“ pateikia tokius argumentus: net ir dabartinėje rinkos situacijoje už valstybinei institucijai ilgam laikotarpiui išnuomotą nekilnojamąjį turtą galima tikėtis aukštesnės kainos ir didesnio potencialaus pirkėjų skaičiaus, palyginti su privačioms vietos bendrovėms išnuomotais objektais.
„Mes sutinkame, kad šiandien visų rūšių nekilnojamojo turto vertė yra nukritusi. Tačiau kokybiškiausi objektai, esantys patraukliausiose vietose ir galintys investuotojui užtikrinti saugų ilgalaikį pinigų srautą, iš dalies amortizavo rinkos nuosmukį. Valstybės NT visais laikais yra vertinamas kaip stabiliausias ir patraukliausias“, − sako „Re&Solution“ vadovas Ričardas Čepas.
Du svarbūs dalykai
Potencialiam tokio turto pirkėjui, pavyzdžiui, fondui, yra svarbu, kad išnuomojęs įsigytą objektą jis gautų stabilias pajamas, kurias jam gali užtikrinti patikimas nuomininkas. Tokiu nuomininku, kad ir kokia būtų šalies ekonominė situacija, yra laikomos valstybinės institucijos arba tarptautinės verslo bendrovės.
Iš jų gaunamas pinigų srautas turi būti ilgalaikis ir saugus, todėl nuomos sutartis dažniausiai pasirašoma 10−15 metų ar net ilgesniam laikotarpiui.
„Štai už tokį turtą fondai yra pasiryžę mokėti brangiausiai“, − konstatuoja Čepas.
Atsižvelgdamas į tai, kad komercinio nekilnojamojo turto pajamingumas (angl. − yield) šiandien yra 10−14%, jis skaičiuoja, kad už valstybinį turtą galima būtų tikėtis iki 10%.
Kai kurie potencialūs pirkėjai siekia įsigyti turto patraukliose miestų vietose dėl galimo jų alternatyvaus panaudojimo. Šiuo atžvilgiu pirkėjams labiausiai imponuotų Vilniaus centre įsikūrusios ministerijos. Jų pastatuose galima įrengti viešbučius, prekybos centrus. O valstybė už gautus pinigus turėtų galimybę pasistatyti naujus modernius pastatus tinkamesnėje miesto vietoje.
2004 metų birželį tokiam investuotojui už 45,5 mln. Lt buvo parduotas sostinės Gedimino prospekte buvęs savivaldybės pastatas. Naujasis savininkas už 75,5 mln. Lt jį rekonstravo ir 2007 metais balandį atidarė prekybos centrą „Gedimino 9“. Jame investuotojas sukūrė maždaug 160 darbo vietų, o kasmet valstybei sumoka 690 500 Lt nekilnojamojo turto mokesčių.
Pirkėjai žinomi
„Į Lietuvą namų darbų atlikti atvykstantys investiciniai fondai nuolat teiraujasi, ar yra galimybių įsigyti valstybinio NT. Pardavusi NT, valstybė ne tik gautų papildomų pajamų iš mokesčių, bet ir pagerintų savo įvaizdį tarptautinėje investicinėje bendruomenėje. Gautus pinigus šalis galėtų investuoti į infrastruktūros objektus, kitus socialinius objektus: darželius, mokyklas, ligonines“, − sako „Re&Solution“ vadovas Ričardas Čepas.
„Re&Solution“ Vyriausybei į privatizacijos sąrašą siūlo įtraukti ir ministerijoms pavaldžių įmonių nekilnojamąjį turtą. Statistika skelbia, kad 2008 metais valstybei priklausė pastatų už daugiau nei 7 mlrd. Lt. „Provincijoje dažnai girdime kalbant, kad gražiausi miesto pastatai yra bažnyčia, „Maxima“ ir „Sodra“, − vaizdžiai iliustruoja Čepas. Bėda tik ta, kad valstybė nėra reikiamai apskaičiusi savo NT, todėl, norint parduoti dalį turto, pavyzdžiui, paketu, tektų atlikti nemažai namų darbų.
„Visą valstybės NT pertvarkyti, kad būtų galima parduoti, gali užtrukti 3−4 metus. Todėl greičiau parduoti ir atlaisvinti lėšas būtų galima privatizuojant pavienius objektus. Kita vertus, kuo didesnį paketą siūlai, tuo stambesnio žaidėjo konkurse gali tikėtis“, − kalba Čepas.
Jis vardija, kad tarp potencialių valstybės NT pirkėjų galėtų būti investiciniai fondai ar nekilnojamojo turto plėtros bendrovės. Galimybe taip investuoti Lietuvoje, „Re&Solution“ vadovo duomenimis, domisi vokiečiai, skandinavai, britai. Tokį pasiūlymą teikti yra viešai patvirtinęs ir Lietuvoje veikiantis „Baltic Property Trust“ investicinis fondas, ir neseniai veiklą pradėjęs investicinis fondas „Lords LB Baltic Fund I“.
„Pastaruoju metu dažnai pasitaiko, kai fondas teigia, jog Baltijos šalyse neplanuoja investuoti dar mažiausiai 2−3 metus, tačiau išskirtiniu atveju, atsiradus itin patraukliam pasiūlymui investuoti, savo strategijoje galėtų padaryti išimtį. Valstybinis NT galėtų tapti savotišku ledlaužiu ir greičiau pritraukti į Lietuvą investuotojus“, − pabrėžia Čepas.
Pirkinys konservatyviems
„Jeigu Lietuvoje bus nuspręsta parduoti valstybės įstaigoms priklausantį NT su ilgalaikės nuomos įsipareigojimu, tai tokių įsigijimų galimybę mes būtinai pasiūlysime ir mūsų įmonės investuotojams“, − „Versus“ informuoja „Verdispar International“ rinkodaros ir pardavimų direktorius Audrius Valatkevičius. Jo nuomone, labiausiai tokia investicija turėtų susivilioti konservatyvūs investuotojai, taip pat ir pensijų fondai. Šie potencialūs pirkėjai savo investiciniuose portfeliuose siekia turėti nemažą dalį saugių investicinių produktų, nors jie ir generuoja gerokai mažesnę grąžą.
Dabartinė situacija NT rinkoje ir kapitalo trūkumas, Valatkevičiaus nuomone, pardavimo kainai turės šiokios tokios įtakos. Kita vertus, jeigu atskaitos tašku norima laikyti 2007 metų rinkos situaciją, tokių NT kainų mūsų rinkoje nebus dar ilgai.
Lietuvai pritraukti investicinius ar pensijų fondus nebūtų didelė problema, nes geriems, patikimiems ir saugiems investiciniams produktams įsigyti kapitalo tikrai atsirastų.
„Jau dabar – prasidėjus diskusijoms dėl galimo Vilniaus miesto savivaldybės pastato pardavimo − tarp investicinių fondų kilo šioks toks sujudimas. Daugelis jų tikrai norės pamatyti šių diskusijų rezultatus ir konkurso, jeigu bus priimtas galutinis teigiamas sprendimas, sąlygas. Labai svarbus klausimas – kaip elgsis bankai, kurie tradiciškai finansuoja NT objektų su ilgalaike nuoma įsigijimų sandorius“, − sako Valatkevičius. Normaliomis rinkos sąlygomis, jeigu investicinis produktas buvo pakankamai saugus ir kokybiškas, investuotojui pakakdavo įdėti 30% nuosavo kapitalo, nes kitą dalį finansuodavo bankai. Dabartinėmis rinkos sąlygomis bankų laikyseną prognozuoti sunku, tačiau labai saugiam ir kokybiškam NT objekto su ilgalaike nuoma produktui bankai turėtų skolinti 50−70% reikiamos sumos.
Apie tokias finansavimo galimybes „Versus“ paklausti „Swedbank“ atstovai išliko santūrūs: „Bankas finansuoja nekilnojamojo turto įsigijimą, kai mato, kad toks sandoris yra racionalus, o paskolos grąžinimas – pagrįstas. Mūsų žiniomis, tokio dydžio sandorių rinkoje per pastaruosius 12 mėnesių nebuvo.“
Svarbu − kokybiškas sandoris
Investuotojui perkant nekilnojamąjį turtą, pasak Valatkevičiaus, yra labai svarbi produkto kokybė. Ją lemia ir parduodamo nekilnojamojo turto vertę apibrėžia keli pagrindiniai kriterijai: nuomos pajamos, kurias gaus būsimasis savininkas, ilgalaikės nuomos terminas, nuomos mokesčio metinės indeksacijos dydis, būsimojo nuomininko patikimumas.
„Taigi, jeigu NT savininkas už savo turtą nori gauti daugiau pinigų, jis turi įsipareigoti naujajam savininkui mokėti didesnę nuomos kainą, įsipareigoti dėl ilgalaikės nuomos ir būti patikimas, finansiškai stiprus partneris“, − aiškina Valatkevičius.
Per patį nekilnojamojo turto rinkos pakilimą, 2007 metais, Lietuvos rinkoje pelningumas (angl. − yield) NT objektų su ilgalaike nuoma sandoriuose artėjo prie 6−6,25% ribos. Pavyzdžiui, Skandinavijoje, Vakarų Europoje tam tikruose segmentuose ir kalbant apie kokybiškus, saugius investicinius produktus nieko nestebino ir 4−4,5% pelningumas. Kitaip tariant, investuotojai nekilnojamojo turto rinką laikė mažai rizikinga, jeigu sutikdavo gauti vos šiek tiek didesnę ar net ir tokią pat grąžą, kiek jų pinigai būtų uždirbę tiesiog padėti į banką.
„Skaidri ir efektyvi valstybės nekilnojamojo turto valdymo, naudojimo ir pardavimo sistema galėtų būti sukurta, įdiegiant centralizuotą valstybės turto valdymą, pritaikant geriausią užsienio šalių praktiką“, − informuoja premjero patarėjas finansų ir ekonomikos klausimais Mykolas Majauskas.
„Jeigu Vilniaus miesto savivaldybė iš savo pastato pardavimo sugebėtų suformuoti patrauklų, saugų, patikimą investicinį produktą, drįstu prognozuoti, kad ir dabartinėmis sąlygomis kapitalas patektų į Lietuvą, esant 7−7,5% pelningumui. Tai, žinoma, dar priklausytų ir nuo bankų finansavimo politikos. Tačiau rizika, kad Lietuvos valstybė ar Vilniaus miesto savivaldybė bankrutuos ir nesugebės vykdyti savo įsipareigojimų, šiuo metu jau yra sumažėjusi, ir tokia tikimybė neatrodo rimta net ir patiems pesimistiškiausiems investuotojams ar rinkos stebėtojams“, − teigia Valatkevičius. Ir priduria, kad labai svarbu yra aiškiai, sąžiningai ir skaidriai sudėlioti sąlygas konkursui pastatui parduoti. Jeigu miestas nėra tikras, kad pastatą norės parduoti už šiuo metu didžiausią pasiūlytą kainą, jau konkurso sąlygose būtina aiškiai nurodyti, kad dėl tam tikrų aplinkybių turto pardavėjas turi teisę konkursą nutraukti.
„Versus“ konsultavusių ekspertų skaičiavimais, esant 7% pelningumui, o savivaldybei, kurios pastato nuomojamas plotas yra 14 500 m2, už nuomą per mėnesį įsipareigojus mokėti 30 Lt/m2, už minimą pastatą būtų galima tikėtis apie 72–74 mln. Lt. Skelbiama, kad jo statyba kainavo 74 mln. Lt. Jeigu pastatas būtų parduotas 2007 metais, esant tokiam pat nuomos mokesčiui, būtų buvę galima tikėtis maždaug 80−84 mln. Lt, nes tuo metu ir 6% pelningumas mūsų šalies rinkoje investuotojams neatrodė baisus.
„Nauda iš nekilnojamojo turto su ilgalaike nuoma pardavimo valstybei yra tokia pat kaip ir privačiam verslui – į nekilnojamąjį turtą įšaldytos lėšos išlaisvinamos ir gali būti skiriamos valstybės poreikiams, investiciniams projektams, kurie valstybei generuos grąžą“, − dėsto Valatkevičius. Kitų valstybių patirtis rodo, kad gauti pinigai už nekilnojamojo turto objektų pardavimą dažniausiai investuojami ten, kur jie gali generuoti grąžą, padėti užtikrinti ilgalaikius strateginius valstybės investicinius, ekonomikos plėtros tikslus. Tai gali būti infrastruktūros, mokslo, technologijų, inovacijų skatinimo projektai.
„Labai svarbu, kad gauti pinigai nebūtų tiesiog pravalgyti ar išleisti menkavertėms, pridėtinės vertės nekuriančioms, inovacijų, technologijų, ekonomikos plėtros neskatinančioms programoms“, − akcentuoja Valatkevičius.
Vyriausybė su ministerijomis
Išsivysčiusiose Vakarų Europos, Skandinavijos šalyse vyriausybės, savivaldos administracijos joms priklausantį nekilnojamąjį turtą parduoda ir pavieniui, taip pat formuoja ir didelius nekilnojamojo turto portfelius, į kuriuos sudeda keletą ar keliasdešimt pastatų.
„Dideliems investiciniams fondams dažniausiai labiau patinka dideli nekilnojamojo turto paketai, nes vienu sandoriu įsigyjamas rimtas, solidus nekilnojamojo turto portfelis. Tačiau tai labai priklauso ir nuo pačių valstybės įstaigų, tai yra turto pardavėjų, poreikių“, − kalba Valatkevičius.
Lietuvoje ne kartą sklandė idėjos, kad ir Vyriausybė su įvairiomis ministerijomis galėtų pagalvoti apie savo nekilnojamojo turto pardavimą, Vyriausybę ir visas ar daugumą ministerijų perkeliant į naujai tam pastatytą ir specialiai jų poreikiams pritaikytą pastatų kompleksą.
„Tai drąsi ir ambicinga idėja. Tačiau apie tai verta diskutuoti, skaičiuoti, analizuoti. Susijusių funkcijų sutelkimas po vienu stogu ar į vieną specialiai tam pritaikytą vietą užtikrina didesnį darbo efektyvumą, mažina susijusias sąnaudas. Ar tokį modelį būtų galima pritaikyti mūsų šalies Vyriausybei ir ministerijoms – reikia analizuoti, tačiau tokia idėja, toks projektas sudomintų daug investuotojų“, − neabejoja Valatkevičius.
Vyriausybė, ministerijos Vilniaus senamiestyje ir centre užima patrauklius pastatus, o diskusijos apie tai, kad vyriausybines institucijas čia galėtų pakeisti viešbučiai, prekybos centrai, restoranai ir apartamentai, vyksta jau kelerius metus.
Tačiau, pasak pašnekovo, svarbiausia per tokius procesus yra politinė valia, apsisprendimas ir proceso atvirumas, skaidrumas bei sąžiningumas.
„Valstybės NT pardavimo projektai domintų ir didžiuosius banginius – didelius Vakarų Europos, JAV investicinius fondus. Tačiau dauguma jų mūsų rinką vis dar priskiria prie rizikingų. Mes vis dar garsėjame neskaidriais, kartais net ir korupciniais procesais, nesolidžiu elgesiu, nuomonių kaitaliojimu: kai vieną dieną skelbiame vieną sprendimą, o kitą rytą jau kalbame priešingai“, − šypsosi Valatkevičius.
Sprendimo nėra
Premjero patarėjas finansų ir ekonomikos klausimais Mykolas Majauskas „Versus“ teigia, kad „politinio sprendimo nedelsiant privatizuoti valstybei priklausantį ir naudojamą NT nėra“. Prieš priimant tokį sprendimą, valstybei reikia atlikti nemažai namų darbų. Pirmiausia reikėtų įvardyti ir tinkamai išanalizuoti valstybės NT valdymo problemas.
RICS narys Sigitas Daugnoras: „Neracionaliai valdomas turtas turi būti parduodamas. O vienas kitas pardavimo konkursas greitai išryškintų potencialių investuotojų susidomėjimą ir siūlomas kainas.“
Pasak Majausko, nėra tiksliai žinoma, kiek ir kokio NT valstybė turi, nėra įvertintas jo poreikis, įgyvendinant valstybės funkcijas. Nėra atliktos ir valstybės NT sąnaudų bei naudos analizės, valstybės institucijos neturi motyvacijos efektyviai valdyti NT, o jo eksploatavimo ir nuomos sąnaudos yra pernelyg didelės.
Kitas žingsnis galėtų būti centralizuotas valstybės nekilnojamojo turto valdymas. Tai leistų efektyviau valdyti valstybės NT įdiegiant optimizuotą valstybės NT administracinę sistemą, įvertinant institucijų turto poreikį, kompleksiškai perkant su valstybės NT valdymu susijusias paslaugas. Taip pat teisės aktų nustatyta tvarka veiksmingiau realizuojant nereikalingą valstybės NT.
„Atlikus šiuos darbus, valstybės NT galėtų būti pradėtas valdyti efektyviau ir racionaliau. Be to, tai leistų sumažinti su šio turto valdymu susijusias valstybės biudžeto išlaidas. O tada jau būtų galima priimti argumentuotą strateginį sprendimą dėl valstybinių objektų privatizavimo“, − neabejoja Majauskas.
Profesionalumas ir rezultatai
Valdžios institucijos, privatizuodamos joms priklausančio nekilnojamojo turto objektus, pasak RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) pasaulyje pirmaujančios nekilnojamojo turto, žemės, projektų plėtros ir su tuo susijusių aplinkosaugos sričių profesionalus vienijančios organizacijos nario Sigito Daugnoro, turėtų laikytis tam tikrų principų. Kaip antai NT valdymo strategiją, kuri turėtų aprėpti 5−7 metų laikotarpį, turėtų rengti kartu su savivaldybe.
„Turto plėtros, pardavimo ar valdymo verslo planus, taip pat ir akcijų pardavimą turėtų daryti profesionalios bendrovės. Iš jų turėtų būti reikalaujama rezultatų ir tik už juos mokamas atlygis, o ne specialiai kuriama dar viena biurokratinė organizacija“, − pabrėžia Daugnoras. Dalis gautų lėšų, pasak jo, turėtų būti skiriama balanse paliekamam turtui atnaujinti, infrastruktūrai gerinti. Už juos taip pat galėtų būti rekonstruojami paveldo paminklai.
„Jeigu valstybė už parduotą turtą gautus pinigus galėtų „įdarbinti“ už 9% metinių palūkanų arba brangiai nesiskolinti valstybės poreikiams, tada pardavinėti minimus objektus verta. Tačiau, jeigu gauti pinigai bus skiriami tuščioms kaimo mokyklėlėms išlaikyti, prastai paruoštoms valstybinėms reformoms įgyvendinti ar neadekvačiai biurokratų armijai išlaikyti, daryti privatizaciją būtų neracionalu“, − reziumuoja Daugnoras.
Užsienio šalių vyriausybių NT pardavimai
*Per 2006−2008 metus Europos šalių vyriausybės pardavė nekilnojamojo turto už 16 mlrd. Lt.
*Prancūzija turi gana ambicingų planų dar šiemet parduoti turto už 1,4 mlrd. EUR. Vien Gynybos departamento turtas vertas apie 1 mlrd. EUR. Pernai Prancūzijos Vyriausybė pardavė nekilnojamojo turto už 395 mln. EUR. 2005 metais Transporto departamento ir policijos pastatas buvo parduotas už maždaug 88 mln. EUR;
*2008 metais Estija pardavė centrinę Policijos būstinę Taline;
*2007 metų pabaigoje Kanados vyriausybė pardavė septynis administracinius pastatus už maždaug 1 mlrd. EUR;
*Švedijos vyriausybė 2007 metais pardavė valstybinę įmonę „Vasakronan“, kuriai ir priklausė administraciniai pastatai. Juose buvo įsikūrusi policija, Teismų departamentas, Migracijos tarnyba ir kitos valdžios institucijos;
*2001−2006 metais Belgija pardavė apie 120 nekilnojamojo turto vienetų, kurių bendrasis plotas sudarė maždaug 1,5 mln. m2. Daugiausia tai buvo administraciniai pastatai, teismai ir gaisrinės. 2005 metais buvo parduotas 72 tūkst. m2 Teisingumo rūmų pastatas Antverpene, išsinuomojant jį 36 metams. Šie pardavimai buvo verti apie 2,4 mlrd. EUR;
*JAV, Čikagoje, buvo parduota mokama kelio dalis ir požeminė automobilių statymo aikštelė už 3 mlrd. USD. Arizonos valstija patvirtino planus parduoti Valstybinės valdžios rūmus, su nauju pirkėju pasirašydama 20 metų nuomos sutartį. Šio pastato vertė siekia 40 mln. USD. Kalifornijos valstija valstybinio turto, kaip antai kalėjimas, stadionas, parodų centrai, su ilgalaike atgaline nuoma planuoja parduoti už 2 mlrd. USD.
Šaltinis: „Re&Solution“
